不動産会社

不動産売却と不動産会社の選び方

不動産会社

不動産売却の成功はどの不動産会社を選ぶかによって大きく左右されます。不動産会社には不動産の開発、分譲から売買、賃貸、管理など分野や業務内容ごとに様々な会社がありますが、ここでは土地、一戸建て、中古マンションなど不動産物件の売買、賃貸借等の仲介取引を行う不動産流通業の会社(以下、不動産会社という)に的を絞り解説していきます。

主な不動産流通企業のランキング

不動産会社は中小の個人経営の会社から年間取扱高が1兆円を超える大手不動産会社までその規模も様々で国内に12万社を超える会社が存在しています。主な大手不動産会社のランキングは下記の通りとなります。

1.年間取扱高 (単位:百万円) 出典:不動産近代化センター/不動産業統計集
       
No 企業名 2014年度 2015年度 2016年度
1三井不動産リアルティ1,401,7411,273,1531,424,320
2住友不動産販売987,7991,065,6811,065,654
3東急リバブル911,5441,010,8281,211,565
4野村不動産グループ672,774710,980713,574
5三菱UFJ不動産販売410,265386,937441,752
6三井住友トラスト不動産357,674406,291419,121
7みずほ不動産販売247,445282,120512,471
8大京グループ163,900171,189161,688
9三菱地所グループ391,032675,788195,137
10大成有楽不動産販売グループ149,074134,950147,688
11住友林業ホームサービス114,891118,065129,992
12スターツグループ91,92891,259103,899
13近鉄不動産79,91087,56193,903
14THR住宅流通グループ75,00576,62790,319
15日本住宅流通74,05371,68489,374
16日本土地建物販売86,84072,12390,405
17東京建物不動産販売77,95467,78890,272
18長谷工リアルエステート73,45566,88775,792
19ポラスグルーブ・中央住宅49,06843,55847,604
20小田急不動産44,67935,49939,716
21ナイス36,21936,79728,821
22朝日住宅31,60225,53626,554
23京王不動産22,26423,85423,750
24相鉄不動産販売19,21819,18519,931
25京急不動産16,17414,08617,907


2.過去3年間の仲介件数

 
No 企業名 2014年度 2015年度 2016年度
1三井不動産リアルティ42,55037,15637,827
2住友不動産販売35,45533,96835,987
3東急リバブル19,43519,56821,939
4野村不動産グループ7,4377,1747,710
5三井住友トラスト不動産7,0296,8037,208
6大京グループ6,8406,6936,564
7三菱UFJ不動産販売5,9495,7186,081
8大成有楽不動産販売グループ4,2693,9194,221
9みずほ不動産販売4,0623,8724,151
10住友林業ホームサービス4,0073,9083,952
11近鉄不動産3,4883,3443,748
12THR住宅流通グループ2,7322,6583,021
13スターツグループ2,6992,4472,575
14日本住宅流通2,3452,2572,625
15ポラスグルーブ・中央住宅2,5972,2742,334
16三菱地所グループ3,0522,6611,278
17長谷工リアルエステート1,5861,3901,470
18小田急不動産1,2561,0711,214
19ナイス1,1431,1031,008
20朝日住宅1,151932956
21東京建物不動産販売1,011923950
22京王不動産624680689
23相鉄不動産販売632561599
24日本土地建物販売572547630
25京急不動産645501535

グラフ化すると


自分にあった不動産会社の選び方

不動産の売却で最良の結果を得るには「信頼できる不動産会社」を選べるかどうかに尽きます。

不動産会社と一口に言っても、年間1兆円超える年間取扱高がある大手不動産会社から街の個人経営の小さな不動産会社まで全国に12万社以上あり、その中でも、不動産売買を得意とする会社、賃貸を得意とする会社、不動産開発を得意とする会社、建築やリフォームを得意とする会社など「経験」「実績」「得意分野に関する情報量」など様々。会社の規模や得意分野も不動産会社を選定するひとつのファクターとなりますが、組織の実績や情報力と同等に重要なポイントは、査定、売却を担当する営業マンの能力や経験、それから売主個人とのコミュニケーション上の相性です。売主がいかに冷静かつ客観的に自分に最適な不動産会社(営業マン)を見極められるかにかかっています。できる限り客観的に各社について情報収集を行い、しっかり比較検討して決めてほしいものです。

【必携】不動産会社を選ぶ前に必ず押さえておいてほしい点

不動産の売却は、まず不動産会社が物件を詳細に調査(査定)し売主が査定額をもとに売出し価格を決定するとともに物件の販売活動(媒介)を不動産会社に委ねる契約をします。媒介契約をした不動産会社は「買主」を探して、条件交渉を行い買主と譲渡契約書をむすび、「売主」は物件を引き渡し、「買主」は代金を支払うことを同時に行うことで成立します。
この売却が完結していくプロセスについては局面ごとにイメージして理解しておいてください。

それぞれの局面で、売る側の当事者(売主)としてのあなたの責任と役割は何か?、契約する不動産会社の役割と責任範囲を整理し状況を想定しながら不動産会社とやりとりを進めていくが売却成功の鉄則です。売却で失敗しないための重要ポイントです。

例えば、ついつい高い査定額と表面的なやる気の不動産会社に引っ張られて媒介契約し、その結果、相場より高すぎて「売れない」現実に直面し、値下げしても売れ残る事態になると大変後悔します。不動産会社と物件の売り出し価格は「売主」が責任をもって最終決断するものということを理解した上で売出し価格で市場に出し「売れない」責任は不動産会社の責任だけではありません。

【不動産会社を選ぶポイント1】 査定段階: 「額」より見積り根拠の「説明」を重視

査定後「高い査定金額を提示してくれたから」という理由で不動産会社を選ぶ方は多いのですが、後悔されている方も少なくないという事実を含みおきください。査定額があくまでも机上の数字です。不動産会社がこの金額で売れると保証をする責任数値ではありません。見方を変えると、自らの契約欲しさに「高額な査定」をしてくる不動産会社も少なからずいるということです。

個々の不動産物件はその立地条件、物件の狀態、売り手、買い手の時間的条件、個人の経済的事情などの制約条件が個々に異なり、適正な価値/金額が決まってきます。

一円でも高く売りたいという気持ちになることは当然理解できますが、高い査定額のまま売り出し、優良な買主を逃し、売れ残り、時間切れで相場よりも低い金額で売却することになったり、買い替えのタイミングを逃すというリスクを取ることも同時に想定(覚悟)しておいてください。

売主にとって、査定段階で最重要なことは「不動産会社」をしっかりと選ぶことです。そのため、複数の不動産会社から査定を取り、不動産会社が提示した査定萼の算出根拠、売却のプランと販売戦略について十分納得ができるまで説明を不動産会社に求め、各社の意見(説明)を比較検討し、見極めてください。

査定内容の説明の過程で、不動産会社の営業マンがどのような対応(回答、提案)をするかがとても重要です。 押さえるべき点は、査定価格の高低ではなく、「売れる価格」の提示とその数字の説得力、具体的な販売プラン、売却後の保証プランまで売却のプロセス全体を包括した提案ができる会社(営業マン)かどうかです。

売主、買主の双方に対して説得力のある説明をし、仲介できる(納得を得れる)チカラのある不動産会社を選ぶのが最重要な課題ですね。

【不動産会社を選ぶポイント2】 買主の集客能力が高い会社を選ぶ

不動産会社を選ぶポイントして、良い買主に出会えるか、その集客力も重要です。この点について、是非、買主の立場になってみて考えてください。

優良な買主はどの不動産会社に多く集まってくるのでしょうか? 候補に上がっている不動産会社のホームページの物件ページで売却したいと考えているエリアで検索してみてください。豊富な情報量がある会社に頼みたいものです。実績に裏付けされる信頼感があり、自分のニーズに最もあった魅力的な物件を多くもっている不動産会社にお願いしたいと思いませんか? 

確かに流通する土地、建物(中古のマンション、戸建住宅)はレインズという不動産業界共通のネットワークで情報登録され業者間で流通しますが、一般消費者に公開されてない情報ネットワークということもあり、それだけではなかなか売れません。昨今ではインターネット上で民間企業が運営する不動産物件ポータルサイトなどでかなり情報が流通検索されるようになってきました。これに積極的に公開していることも不動産会社を選ぶひとつのファクターにはなります。さらに、従来のチラシ、マスメディア広告など積極的に集客活動を行なっている不動産会社であることも重要ですね。

またマイナス金利などの導入や相続対策などで不動産へ資金が流れるという経済状況下で銀行を中心としたファイナンシャルグループネットワークも魅力的な集客機会となりつつあります。大手不動産流通企業、特に信託系不動産会社にも期待が集まっている状況もあります。

【不動産会社を選ぶポイント3】 売主の不安を払拭できる売却保証サービスも重要な判断基準

意外と見落としがちなポイントですが、不動産を期限内に売却(買い替えの資金充当)できなかった時の不安を解消する「売却保証サービス」、売却後の瑕疵(知らなかった不具合や欠陥)による買主とのトラブルを回避するために不動産会社が補修責任を持つ「補償サービス」「物件診断」の有無も不動産会社を選ぶ基準の一つですね。安心して不動産売却や買い替えができます。その他、税理士による税務相談や、権利関係での法務相談などが無料で受けれるなどもポイントになってくる場合があります。


4.まとめ

一般個人の売主の大半は不動産取引に関する知識や経験のない(少ない)だけに、不動産売却の検討や意思決定のプロセスで「迷い」「不安」があるのが当たり前です。
 当サイトでも査定を依頼する前に「概算価格だけ知りたい」「匿名で査定を依頼できないか」「しつこく営業されないか」など多くの問合せをいただきます。「不安や迷いがあるのですね?」と直球で聞き返すと、中には「そんなことはない!」と語気を荒げて返答される方もいますが(苦笑)不安や迷いがあって当然です。
ここに書いた内容はこれから不動産を売却しようとする売主の方にとっては基本中の基本の内容です。換言すれば、最低限、ここに書いた内容を押さえて、頼りになりそうな不動産会社(複数社)に不動産の査定を依頼し、各社からの査定内容、営業マンの対応について比較し、内容を吟味して客観的かつ計画的に依頼する不動産会社を選ぶことができれば、売却で後悔するリスクはぐっと少なくなると思います。

不安や迷いはあると思いますが売主が動かない限り(査定を依頼しない限り)、その先には進めないわけです。当サイトでは、査定を担当する不動産会社は、その実績面、経験や情報力について事前に厳しく審査し掲載しています。査定を出していただいて条件に合わなければ売却断念するという結果に至っても問題ありません。査定を出したから必ずどこかの不動産会社と契約の義務もありません。当サイトは掲載中の不動産会社から掲載広告費を頂き運用していますのでご利用は完全無料です。また、不動産会社による査定サービス、売却相談についても無料です。

当サイトも今年でサイト開設して10年目。 現在、不動産流通大手と直接契約し、売主視点の中立的な立場で一括査定サービスを提供しています。安心してご利用ください。